شرایط فسخ اجاره نامه

فکر می کنید فسخ اجاره نامه فقط یک امضای ساده پای یک برگه است؟ نه بابا! فسخ قرارداد اجاره، چه از طرف موجر (صاحبخانه) باشه و چه از طرف مستاجر (اجاره کننده)، کلی شرط و شروط و قواعد حقوقی داره که باید حسابی حواستون بهشون باشه تا بعداً به دردسر نیفتید.

قرار و مدارهای اجاره خونه یا مغازه، همیشه هم روی خوش نشون نمی دن. گاهی پیش میاد که به هر دلیلی، یکی از طرفین قرارداد یا حتی هردو، می خوان قبل از تموم شدن مدت اجاره، این قول و قرار رو به هم بزنن. اینجا دیگه پای شرایط فسخ اجاره نامه به میون میاد که دونستنش برای هر کسی که با اجاره سروکار داره، مثل نون شب واجبه. توی این مقاله، قراره با هم قدم به قدم، همه پیچ و خم های فسخ قرارداد اجاره رو از زبان خودمون و خودمونی بررسی کنیم. از دلایل قانونی و راه های مختلف فسخ گرفته تا اینکه کی باید جریمه بده و اصلاً کمیسیون بنگاه چی میشه. پس بزن بریم!

فسخ قرارداد اجاره یعنی چی؟ فرقش با اقاله و ابطال چیه؟

اول از همه باید ببینیم اصلاً این فسخ چی هست. خیلی ساده بخوام بگم، فسخ قرارداد اجاره یعنی یکی از طرفین قرارداد (موجر یا مستاجر) یا هر دو، تصمیم بگیرن که به دلایل موجه و قانونی، قبل از تموم شدن مدت اجاره، قرارداد رو تموم کنن.

اما خب این فقط یکی از راه های به هم زدن یه قراره. دو تا واژه دیگه هم هستن که ممکنه با فسخ قاطی بشن:

• اقاله (تفاسخ): این یکی از فسخ راحت تره. اقاله یعنی موجر و مستاجر با هم آشتی کنن و هر دو راضی باشن که قرارداد رو تموم کنن. اینجا دیگه دعوا و شکایتی نیست، هردو می خوان که قرارداد تموم بشه. مثلاً مستاجر می خواد بره یه شهر دیگه، صاحبخونه هم خودش می خواد بیاد تو خونه اش بشینه. با هم توافق می کنن و قرارداد رو اقاله می کنن.
• ابطال: ابطال یه داستان دیگه است. ابطال وقتی اتفاق میفته که از اول یه مشکلی تو خود قرارداد وجود داشته باشه و این قرارداد اصلاً از پایه درست بسته نشده باشه. مثلاً قرارداد اجاره ای که برای یه ملک غیرقانونی بسته شده، از اول باطله. یا اگه یکی از طرفین موقع عقد قرارداد، اهلیت قانونی (مثل سن قانونی یا سلامت عقل) نداشته باشه. اینجا دیگه فسخ و اقاله معنی نداره، چون اصلاً قراردادی وجود نداشته که بخوایم فسخش کنیم!

مبانی قانونی فسخ قرارداد اجاره: از قانون مدنی تا قوانین موجر و مستاجر

خب حالا که فهمیدیم فسخ چی هست، بریم سراغ بخش حقوقی و قانونی ماجرا. قرارداد اجاره، طبق قانون مدنی، جزو قراردادهای لازمه. یعنی چی؟ یعنی وقتی بسته شد، هر دو طرف موظفن بهش پایبند باشن و نمی تونن هر وقت دلشون خواست، زیرش بزنن. مگر اینکه قانون خودش یه راهی گذاشته باشه یا توی قرارداد، حق فسخی رو برای کسی در نظر گرفته باشن.

قانون گذار برای همین مواقع، یه سری «خیارات» رو در نظر گرفته. «خیار» یعنی اختیار و حق به هم زدن قرارداد. اینا مهم ترین خیاراتی هستن که توی ماده 369 قانون مدنی بهشون اشاره شده و جزو موارد قانونی فسخ اجاره به حساب میان:

• خیار شرط: این خیار مثل یه بند اضافه توی قرارداده. یعنی توی همون قرارداد، یه شرطی رو میذارن که مثلاً «تا فلان تاریخ، مستاجر/موجر حق فسخ قرارداد را دارد». اگه این شرط توی قرارداد باشه و طرف مقابل قبولش کرده باشه، میشه قرارداد رو به هم زد.
• خیار تعذر تسلیم: اگه یکی از طرفین نتونه به تعهدات اصلی خودش عمل کنه، اون یکی حق فسخ داره. مثلاً اگه موجر نتونه ملک رو توی زمان مشخص شده به مستاجر تحویل بده، مستاجر می تونه از این حق استفاده کنه.
• خیار عیب: فرض کنین یه خونه رو اجاره می کنین و بعد می بینین یه عیب اساسی داره که موقع قرارداد بهتون نگفته بودن. مثلاً لوله کشی اصلی خرابه یا سقف چکه می کنه. اگه این عیب مهم باشه و جلوی استفاده درست از ملک رو بگیره، میشه قرارداد رو فسخ کرد.
• خیار تخلف شرط: اینم باز مربوط به شروطیه که توی قرارداد گذاشته میشه. مثلاً اگه مستاجر شرط کنه که «موجر باید تا قبل از تحویل، شوفاژ رو تعمیر کنه» و موجر این کارو نکنه، مستاجر حق فسخ داره.
• خیار غَبن: این خیار وقتی پیش میاد که یکی از طرفین قرارداد، یه جوری ضرر مالی فاحش کرده باشه که اصلاً انتظارشو نداشته. مثلاً ملک رو با قیمتی خیلی بالاتر یا پایین تر از قیمت واقعی اجاره داده باشه و موقع قرارداد هم از قیمت واقعی بی خبر بوده باشه.
• خیار تدلیس: این مورد وقتی مطرح میشه که یکی از طرفین، با فریب و گول زدن، طرف مقابل رو به عقد قرارداد اجاره ترغیب کرده باشه. مثلاً موجر عمداً عیب بزرگی رو تو ملک پنهان کنه یا مستاجر با ارائه اطلاعات غلط، موجر رو فریب بده.

علاوه بر اینا، قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب سال های 1356 و 1376 هم کلی جزئیات و قواعد خاص خودشون رو دارن که توی شرایط مختلف، حق فسخ رو برای موجر یا مستاجر مشخص می کنن. مثلاً قانون سال 76 که الان بیشتر ازش استفاده میشه، دست طرفین رو برای توافق کردن سر مسائل مختلف بازتر گذاشته و کمتر به مسائلی مثل حق کسب و پیشه (در اجاره های جدید) می پردازه.

شرایط فسخ اجاره نامه توسط مستاجر

اغلب فکر می کنیم فقط صاحبخونه است که می تونه قرارداد رو فسخ کنه، ولی نه! مستاجرها هم تحت شرایط خاصی، حق دارن که از قرارداد اجاره شون دل بکنن و ملک رو تخلیه کنن. بیا ببینیم تو چه موقعیت هایی مستاجر می تونه قرارداد رو به هم بزنه:

۱. اگه تو قرارداد، حق فسخ به مستاجر داده شده باشه

این ساده ترین راهه. اگه توی همون قرارداد اجاره، یه بند یا شرطی وجود داشته باشه که به مستاجر اجازه بده تو یه شرایط خاص یا حتی بدون دلیل خاصی (با پرداخت جریمه) قرارداد رو فسخ کنه، مستاجر می تونه از این حقش استفاده کنه. مثلاً می نویسن: مستاجر در صورت اطلاع یک ماهه به موجر، حق فسخ اجاره نامه توسط مستاجر را دارد و مبلغی به عنوان جریمه فسخ خواهد پرداخت. این نشون دهنده اهمیت شروط ضمن عقد در قراردادهاست.

۲. موجر ملک رو سر وقت تحویل نده

یه وقتایی میشه که قرارداد رو می بندین، ولی صاحبخونه بنا به دلایلی که شاید موجه هم نباشه، ملک رو تو تاریخ مشخص شده بهتون تحویل نمیده. اینجا مستاجر می تونه صبر کنه و پیگیری قانونی کنه تا ملک تحویلش بشه، یا اگه ببینه که دیگه اوضاع خیلی قمر در عقربه و نمی خواد منتظر بمونه، می تونه قرارداد رو فسخ کنه. این مورد مصداق خیار تعذر تسلیم هست.

۳. ملک عیب و ایراد اساسی داشته باشه

این یکی خیلی رایجه و از خیارات فسخ اجاره است. قرارداد رو بستید، رفتید تو خونه، بعد می بینید یه عیب گنده داره که اصلاً تو چشمتون نبوده و صاحبخونه هم بهتون نگفته بود. مثلاً سیستم گرمایش یا سرمایش کار نمی کنه، یا لوله ها مشکل جدی دارن و آب و فاضلاب قاطی شده. اگه این عیب ها جوری باشن که زندگی رو مختل کنن و جلوی استفاده عادی از ملک رو بگیرن، تازه صاحبخونه هم نتونه یا نخواد تعمیرشون کنه، مستاجر حق فسخ داره. یادتون باشه اگه عیب رو قبلاً می دونستید و باز قرارداد رو بستید، دیگه نمی تونید به این بهانه فسخ کنید. این همون خیار عیب خودمون محسوب میشه.

یکی از مهم ترین دلایل فسخ اجاره نامه توسط مستاجر، وجود عیوب اساسی و پنهان در ملک است که زندگی عادی را مختل می کند و موجر حاضر به رفع آن نیست.

۴. ملک با اون چیزی که تو قرارداد گفتن، فرق داشته باشه

بعضی وقتا تو قرارداد یه سری اوصاف و ویژگی ها برای ملک نوشته میشه. مثلاً «خانه دارای پارکینگ اختصاصی» یا «واحد نوساز با تمام امکانات». بعد مستاجر می ره تو خونه می بینه نه پارکینگی هست و نه نوساز بودن. اگه این تفاوت ها اساسی باشن و رو تصمیم مستاجر برای اجاره تاثیر گذاشته باشن، می تونه قرارداد رو فسخ کنه. این مورد خیار تخلف از وصف رو شامل میشه.

۵. ملک خراب بشه و دیگه قابل استفاده نباشه

زلزله اومده، سیل شده، یا یه اتفاق غیرمترقبه افتاده و ملک به قدری آسیب دیده که دیگه نمیشه توش زندگی کرد. اگه تعمیرات هم طول بکشه یا اصلاً قابل تعمیر نباشه و کلاً یا جزئاً تلف شده باشه، مستاجر می تونه قرارداد رو فسخ کنه.

۶. صاحبخونه تعمیرات اساسی رو انجام نده

گاهی اوقات ملک نیاز به تعمیرات اساسی داره که طبق قانون یا عرف، پای صاحبخونه است. اگه مستاجر به موجر اطلاع بده و اون هم هی امروز و فردا کنه و تعمیرات رو انجام نده، مستاجر می تونه (بعد از طی مراحل قانونی و هشدار دادن) قرارداد رو فسخ کنه و تخلیه ملک قبل از اتمام قرارداد رو درخواست بده.

۷. مستاجر مجبور باشه زودتر از موعد تخلیه کنه (با توافق)

این مورد بیشتر جنبه توافقی داره. فرض کنین مستاجر به خاطر کارش باید بره یه شهر دیگه یا یه اتفاق شخصی براش میفته. اگه با موجر به توافق برسه که زودتر تخلیه کنه، خب مشکلی نیست و اقاله میشه. معمولاً توی این مواقع، مستاجر خودش یه مستاجر جدید پیدا می کنه تا صاحبخونه هم اذیت نشه. ولی اگه موجر همکاری نکنه، دیگه فسخ از طرف مستاجر کمی سخت میشه و ممکنه مجبور به پرداخت جریمه فسخ قرارداد اجاره بشه.

شرایط فسخ اجاره نامه توسط موجر

صاحبخونه ها هم بالاخره حق و حقوقی دارن و نمی تونن همیشه مجبور به ادامه قرارداد با مستاجری باشن که به تعهداتش عمل نمی کنه. تو این قسمت می بینیم موجر در چه شرایطی می تونه قرارداد رو فسخ کنه و فسخ اجاره نامه توسط موجر در چه مواقعی قانونیه:

۱. مستاجر اجاره بها رو نده یا دیر بده

مهم ترین تعهد مستاجر، پرداخت به موقع اجاره بهاست. اگه مستاجر اجاره رو سر موقع نده و بدحسابی کنه، صاحبخونه می تونه بعد از اخطار دادن و طی کردن مراحل قانونی (مثل فرستادن اظهارنامه)، درخواست فسخ قرارداد رو بده. معمولاً اگه مستاجر بیشتر از یه ماه (یا طبق قرارداد، مدت زمان مشخص شده) اجاره رو نده، این حق برای موجر ایجاد میشه و میشه گفت این از دلایل فسخ اجاره نامه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها است.

۲. مستاجر ملک رو بدون اجازه به کس دیگه اجاره بده (اجاره فرعی)

یعنی مستاجر، ملکی رو که خودش اجاره کرده، بدون اجازه صاحبخونه به یه نفر دیگه اجاره بده. به این میگن «اجاره فرعی». اگه توی قرارداد اجاره اصلی، همچین اجازه ای به مستاجر داده نشده باشه، صاحبخونه حق فسخ قرارداد رو داره. این یکی از شروط مهم برای جلوگیری از سواستفاده از ملک هست.

۳. مستاجر کاربری ملک رو عوض کنه یا استفاده غیرمتعارف ازش داشته باشه

اگه خونه مسکونی رو اجاره کردین، نباید تبدیلش کنید به کارگاه تولیدی یا مغازه! یا اگه کاربریش تجاریه، نباید بهش آسیب بزنید یا استفاده ای ازش بکنید که تو قرارداد نیومده. اگه مستاجر همچین کاری کنه و به ملک آسیب برسونه یا استفاده ای بکنه که برخلاف عرف و قرارداد باشه، موجر می تونه قرارداد رو فسخ کنه. مثلاً اگه تو قرارداد ذکر شده باشه استفاده صرفاً مسکونی، مستاجر حق نداره از اونجا دفتر کار باز کنه.

۴. مستاجر به ملک آسیب بزنه یا تخریبش کنه

اگه مستاجر به ملک خسارت جدی بزنه یا تخریبش کنه (به جز فرسودگی طبیعی و استهلاک)، صاحبخونه حق فسخ داره و می تونه خسارتش رو هم طلب کنه. وظیفه مستاجر اینه که از ملک محافظت کنه.

۵. مستاجر بعد از تموم شدن مدت اجاره، ملک رو تخلیه نکنه

این یکی دیگه خیلی واضحه. وقتی مدت قرارداد تموم میشه، مستاجر باید ملک رو تخلیه و تحویل بده. اگه این کارو نکنه، صاحبخونه می تونه از طریق قانونی برای تخلیه ملک و دریافت خسارت اقدام کنه. این دیگه فسخ نیست، درخواست تخلیه است.

۶. مستاجر برای تعمیرات اساسی به موجر اجازه دسترسی نده

همونطور که گفتیم، بعضی تعمیرات پای صاحبخونه است. اگه این تعمیرات اساسی باشن و مستاجر بی دلیل و بدون موجه بودن، اجازه نده صاحبخونه یا تعمیرکارها بیان تو ملک، موجر می تونه قرارداد رو فسخ کنه.

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک

گاهی اوقات، هنوز مستاجر پا به ملک نذاشته و کلید رو تحویل نگرفته، ولی بنا به دلایلی، یکی از طرفین از اجاره منصرف میشه و می خواد قرارداد رو فسخ کنه. این همون فسخ اجاره نامه قبل از موعد و قبل از تحویله که قواعد خاص خودش رو داره:

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط موجر

صاحبخونه می تونه قبل از اینکه کلید رو بده، قرارداد رو فسخ کنه، ولی نه همین طوری. مثلاً اگه:

• مستاجر اطلاعات دروغ داده باشه: فرض کنین صاحبخونه گفته فقط به متاهل ها اجاره میده، یا فقط به خانواده کم جمعیت. بعد مستاجر خودش رو متاهل یا کم جمعیت معرفی کرده، ولی بعداً معلوم میشه که این اطلاعات درست نبوده. اینجا صاحبخونه می تونه بگه پس من این قرارداد رو قبول ندارم. این مورد خیار تدلیس یا تخلف از شرط رو ایجاد می کنه.
• شرط خاصی تو قرارداد باشه: اگه یه شرطی تو قرارداد گذاشته شده باشه که به صاحبخونه حق فسخ قبل از تحویل رو بده، اون می تونه ازش استفاده کنه.

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط مستاجر

مستاجر هم می تونه قبل از تحویل ملک، قرارداد رو فسخ کنه، مثلاً در این موارد:

• ملک عیب اساسی داشته باشه که قبلاً نمی دونستید: شاید تو بازدید اولیه، بعضی عیب ها دیده نشن. ولی اگه قبل از تحویل متوجه یه عیب اساسی بشید (مثلاً یه بخش مهم ملک خراب شده یا اصلاً وجود نداره، مثل انباری که گفته بودن هست و نیست) و صاحبخونه هم نتونه تا قبل از سکونت شما درستش کنه، شما حق فسخ دارید و معمولاً هم جریمه ای بابتش نمی پردازید. این همون فسخ اجاره به دلیل عیب ملک هست.
• صاحبخونه ملک رو به موقع تحویل نده: قرارداد رو بستید برای اول مهر، ولی صاحبخونه هی امروز و فردا می کنه و کلید رو نمیده. اگه این تأخیر طولانی بشه و صاحبخونه به تعهدش عمل نکنه، مستاجر می تونه قرارداد رو فسخ کنه. البته اول باید با فرستادن اظهارنامه یا مراجعه به شورای حل اختلاف، صاحبخونه رو تحت فشار قرار بده. اگه باز هم تحویل نده، حق فسخ ایجاد میشه.

نحوه عملی و مراحل قانونی فسخ قرارداد اجاره

حالا اگه به هر دلیلی تصمیم به فسخ گرفتید، چه از طرف موجر و چه مستاجر، باید مراحل قانونی و عملیش رو بدونید تا کارتون گره نخوره و با نحوه فسخ قرارداد اجاره آشنا بشید:

۱. مذاکره و توافق دوطرفه (اقاله)

بهترین و راحت ترین راه، اینه که موجر و مستاجر با هم حرف بزنن و به توافق برسن. اگه هر دو راضی باشن که قرارداد تموم بشه، بهش میگن اقاله یا تفاسخ. توی این حالت، یه صورتجلسه یا اقرارنامه فسخ تو بنگاه املاک تنظیم می کنن و همه چی ختم به خیر میشه. یادتون باشه حتماً این توافق رو کتبی کنید تا بعداً مشکلی پیش نیاد. این کار باعث میشه از ابطال قرارداد اجاره و دردسرهای اون هم جلوگیری بشه.

۲. ارسال اظهارنامه قضایی

اگه توافق نشد، قدم بعدی معمولاً ارسال اظهارنامه است. اظهارنامه یه جور اعلام رسمی و قانونیه که به طرف مقابل میگید من می خوام قرارداد رو فسخ کنم یا شما به فلان تعهدت عمل نکردی. این کار از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام میشه و مدرک خوبی برای پیگیری های بعدی محسوب میشه.

۳. مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه

اگه با اظهارنامه هم کار پیش نرفت، چاره ای نیست جز مراجعه به مراجع قضایی. برای مبالغ کمتر و اختلافات جزئی، معمولاً شورای حل اختلاف مرجع مناسبیه. اما برای مسائل پیچیده تر یا مبالغ بالاتر، باید به دادگاه مراجعه کنید.

مراحل کلی برای فسخ قانونی در مراجع قضایی:

1. طرح دعوی: باید یه دادخواست تنظیم کنید و توی اون، دلایل فسخ رو کامل توضیح بدید.
2. جمع آوری مدارک: کپی قرارداد اجاره، اظهارنامه های ارسال شده، و هر مدرکی که نشون بده طرف مقابل به تعهداتش عمل نکرده یا شرایط فسخ اجاره نامه وجود داره (مثل عکس از عیوب ملک، شهادت شهود و…).
3. پیگیری پرونده: بعد از ثبت دادخواست، باید منتظر تعیین وقت رسیدگی باشید و در جلسات دادگاه حاضر بشید.

بهترین راه برای فسخ قرارداد اجاره، توافق و رضایت دوطرفه (اقاله) است که از پیچیدگی ها و هزینه های دادرسی جلوگیری می کند.

متن نمونه اقرارنامه فسخ اجاره نامه

برای اینکه کارتون راحت باشه، یه نمونه متن فسخ اجاره نامه براتون میذارم که می تونید با توجه به شرایط خودتون تکمیلش کنید. یادتون باشه حتماً تمام جزئیات رو بنویسید و دو طرف امضا کنن:

اقرارنامه فسخ اجاره نامه
تاریخ: [تاریخ امروز]

بدینوسیله این اقرارنامه بین:

۱. جناب آقای/سرکار خانم [نام و نام خانوادگی موجر] فرزند [نام پدر موجر] به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه موجر] و کد ملی [کد ملی موجر] و به آدرس سکونت [آدرس کامل موجر]، به عنوان موجر (طرف اول).

۲. جناب آقای/سرکار خانم [نام و نام خانوادگی مستاجر] فرزند [نام پدر مستاجر] به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه مستاجر] و کد ملی [کد ملی مستاجر] و به آدرس سکونت [آدرس کامل مستاجر]، به عنوان مستاجر (طرف دوم).

با توجه به قرارداد اجاره به شماره [شماره قرارداد اجاره] که در تاریخ [تاریخ عقد قرارداد اجاره] منعقد گردیده و مربوط به ملک واقع در [آدرس کامل ملک مورد اجاره] می باشد، طرفین با رضایت کامل و توافق یکدیگر، ضمن اعلام اقرار به انجام کلیه تعهدات طرف مقابل تا این تاریخ (یا عدم انجام تعهدات و توافق بر جبران خسارت)، قرارداد اجاره فوق الذکر را از تاریخ [تاریخ فسخ قطعی] فسخ و کان لم یکن تلقی می نمایند.

طرفین اقرار می نمایند که از این تاریخ به بعد، هیچ گونه حق و ادعایی نسبت به موضوع مورد فسخ از یکدیگر نداشته و حق هر گونه ادعا در آینده را نیز از خود سلب و ساقط نمودند.

مبلغ ودیعه/رهن به مبلغ [مبلغ ودیعه/رهن] به صورت [چک/نقد/حواله بانکی به شماره...] به مستاجر عودت داده شد.

مبلغ اجاره بهای معوقه (در صورت وجود) به مبلغ [مبلغ اجاره معوقه] از مستاجر دریافت گردید/کسر شد.

توضیحات تکمیلی (در صورت لزوم): [مثلاً: ملک در تاریخ ... و در حضور ... و با تایید عدم ایراد به موجر تحویل داده شد.]

امضاء موجر:
[نام و نام خانوادگی]
[امضاء]

امضاء مستاجر:
[نام و نام خانوادگی]
[امضاء]

امضاء شاهد (در صورت وجود):
[نام و نام خانوادگی]
[امضاء]

مهر و امضاء مشاور املاک (در صورت حضور):
[نام مشاور املاک]
[آدرس بنگاه]
[تلفن]

شرایط فسخ قرارداد اجاره مغازه (املاک تجاری)

اجاره مغازه یا ملک تجاری یه خورده با اجاره خونه فرق داره و پیچیدگی های خاص خودش رو داره، مخصوصاً وقتی پای سرقفلی و حق کسب و پیشه به میون میاد. فسخ اجاره نامه مغازه باید با دقت بیشتری بررسی بشه.

تفاوت های اساسی با اجاره مسکونی

اگه قرارداد اجاره مغازه مال قبل از سال 1376 باشه، پای «قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356» در میونه که بیشتر روی حق کسب و پیشه و تجارت مانور میده. ولی اگه مال بعد از سال 1376 باشه، «قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376» حاکمه که به موضوع سرقفلی می پردازه و معمولاً حق فسخ بیشتری برای طرفین (با شروط ضمن عقد) قائل میشه.

• سرقفلی: این مبلغی است که صاحبخونه اول کار و جدا از رهن و اجاره، از مستاجر می گیره تا مغازه رو بهش اجاره بده. این مبلغ در ابتدای قرارداد پرداخت میشه.
• حق کسب و پیشه و تجارت: این یه حق تدریجیه که برای مستاجر به وجود میاد. یعنی مستاجر با کار کردن تو اون مغازه و جمع کردن مشتری و اعتبار، یه حقی پیدا می کنه. موقع فسخ یا تخلیه، این حق باید محاسبه و به مستاجر پرداخت بشه.

برای همین، توی قراردادهای اجاره تجاری، حتماً باید تکلیف این مسائل مشخص بشه. مثلاً اینکه اگه قرارداد تمدید نشد، مبلغ سرقفلی به نرخ روز به مستاجر برگردونده بشه یا نه. همچنین، بحث مالیات و عوارض مربوط به املاک تجاری هم معمولاً متفاوت از مسکونیه و باید تو قرارداد بهش اشاره بشه.

موارد خاص فسخ در اجاره تجاری

علاوه بر دلایل عمومی که برای اجاره های مسکونی گفتیم، توی اجاره مغازه یه سری موارد خاص هم برای فسخ وجود داره:

• تغییر شغل یا کاربری: اگه مستاجر، شغل یا کاربری مغازه رو بدون اجازه صاحبخونه تغییر بده (مثلاً مغازه لباس فروشی رو بکنه نانوایی)، صاحبخونه حق فسخ داره.
• تعطیلی مغازه: اگه مستاجر بدون دلیل موجه، مغازه رو برای مدت طولانی تعطیل کنه، موجر می تونه قرارداد رو فسخ کنه.
• عدم پرداخت حق کسب و پیشه: اگه توی قرارداد، شرایطی برای پرداخت حق کسب و پیشه وجود داشته باشه و طرف مقابل بهش عمل نکنه.
• استفاده غیرقانونی از ملک: اگه مستاجر از مغازه برای فعالیت های غیرقانونی یا خلاف اخلاق استفاده کنه (مثل فعالیت های هرمی یا قاچاق)، صاحبخونه می تونه قرارداد رو فسخ کنه.

جبران خسارت و جریمه فسخ قرارداد اجاره

معمولاً وقتی یکی از طرفین قرارداد رو فسخ می کنه، باید یه خسارتی هم به طرف مقابل بپردازه. این مبلغ جریمه، اگه توی خود قرارداد ذکر شده باشه، همون رو پرداخت می کنن. برای همین، موقع بستن قرارداد، خیلی حواستون به بندهای مربوط به «جریمه فسخ» باشه. جریمه فسخ قرارداد اجاره معمولاً به عنوان یک شرط ضمن عقد در قرارداد گنجانده می شود.

اگه جریمه تو قرارداد نباشه چی؟

اگه هیچ شرطی برای جریمه فسخ تو قرارداد نباشه و یکی از طرفین بدون دلیل قانونی بخواد فسخ کنه، ممکنه مجبور بشه خساراتی رو که به طرف مقابل وارد کرده (مثلاً اجاره بهای مدت باقی مانده یا ضرر و زیان ناشی از تخلیه ملک قبل از اتمام قرارداد و پیدا کردن مستاجر جدید) از طریق دادگاه جبران کنه. اینجا دیگه قاضی یا کارشناس تصمیم می گیره.

موارد عدم پرداخت جریمه

گاهی اوقات هم پیش میاد که طرفی که فسخ می کنه، مجبور به پرداخت جریمه نمیشه. مثلاً اگه مستاجر به خاطر عیب اساسی ملک (که موقع قرارداد بهش نگفته بودن) قرارداد رو فسخ کنه، چون فسخ با دلیل قانونی بوده، معمولاً جریمه ای بابتش نمی پردازه. یا اگر موجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر قرارداد را فسخ کند، مستاجر علاوه بر اجاره های معوقه، باید جریمه هم بپردازد، مگر اینکه خلافش توافق شده باشد.

کمیسیون مشاور املاک در صورت فسخ قرارداد

یکی از سوالات پرتکرار اینه که اگه قرارداد فسخ شد، تکلیف کمیسیون فسخ قرارداد اجاره مشاور املاک چی میشه؟

باید بگم این موضوع هم مثل بقیه موارد، قانون و عرف خاص خودش رو داره. کمیسیون حق الزحمه مشاور املاکه که بابت انجام معامله دریافت میشه. حالا اگه این معامله به هم بخوره، اوضاع چطوره؟

• فسخ قبل از تحویل ملک: اگه قرارداد قبل از اینکه ملک تحویل مستاجر بشه، فسخ بشه، معمولاً کمیسیون به هیچ کدوم از طرفین (یعنی موجر و مستاجر) برگردونده نمیشه. اما کسی که فسخ رو انجام داده، باید سهم کمیسیون طرف مقابل رو هم پرداخت کنه. مثلاً اگه مستاجر قبل از تحویل پشیمون بشه، باید هم کمیسیون خودش رو بده و هم کمیسیون صاحبخونه رو.
• فسخ بعد از تحویل ملک: اگه فسخ بعد از تحویل و سکونت انجام بشه (چه با توافق و چه با دلایل قانونی)، معمولاً حق کمیسیون مشاور املاک سر جای خودش باقی می مونه و پس داده نمیشه. چون مشاور کارش رو انجام داده و معامله ای رو جوش داده.

البته اینا قواعد کلی هستن و ممکنه توی موارد خاص یا با توافق کتبی بین طرفین و مشاور املاک، شرایط فرق کنه. برای همین، همیشه سعی کنید همه چیز رو مکتوب و واضح داشته باشید و اگه بحث کمیسیون فسخ قرارداد اجاره پیش اومد، حتماً از مشاور املاکتون سوال کنید و ازش بخواهید که این موضوع رو براتون روشن کنه.

در صورت فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک، کمیسیون مشاور املاک معمولاً عودت داده نمی شود و طرف فسخ کننده باید سهم طرف مقابل را نیز بپردازد.

نکات مهم برای جلوگیری از دردسرهای فسخ

برای اینکه کمتر با اینجور دردسرها روبرو بشید و نیاز به ابطال قرارداد اجاره پیدا نکنید، چند تا نکته مهم رو همیشه یادتون باشه:

• قرارداد رو با دقت بخونید: حتی اگه حوصله ندارید، سطر به سطر قرارداد رو بخونید، مخصوصاً بندهای مربوط به «حق فسخ»، «شروط ضمن عقد» و «جریمه فسخ». تمام قوانین فسخ اجاره نامه و شروط رو باید قبل از امضا بدونید.
• همه توافقات رو کتبی کنید: هیچ توافق شفاهی رو قبول نکنید. هرچیزی که با هم به تفاهم رسیدید، باید تو قرارداد یا یه صورتجلسه جداگانه نوشته و امضا بشه. یه کاغذ امضا شده، خیلی معتبرتر از هزار تا حرفه.
• شروط واضح بذارید: اگه شرط خاصی دارید (مثلاً می خواید خونه رو فقط به خانواده اجاره بدید یا خودتون قراره زودتر تخلیه کنید)، حتماً این شروط رو تو قرارداد بنویسید. این کار از ایجاد اختلاف سر شرایط فسخ اجاره نامه جلوگیری می کنه.
• مدارک رو کامل نگه دارید: کپی قرارداد، رسید پرداخت اجاره، اظهارنامه های ارسال شده، و هر مدرکی که نشون بده طرف مقابل به تعهداتش عمل نکرده یا شرایط فسخ وجود داره (مثل عکس از عیوب ملک، شهادت شهود و…) رو برای خودتون نگه دارید. این مدارک توی دادگاه خیلی به درد می خورن.
• مشاوره حقوقی بگیرید: اگه دیدید اوضاع پیچیده شد یا سوالی داشتید، قبل از هر اقدامی با یه وکیل یا مشاور حقوقی صحبت کنید. یه مشاوره ساده می تونه از کلی ضرر و دردسر جلوگیری کنه و موارد قانونی فسخ اجاره رو براتون روشن کنه.

جمع بندی

خلاصه و مفید بخوام بگم، شرایط فسخ اجاره نامه یه موضوع کاملاً حقوقی و پر از جزئیاته که اگه بدون اطلاع ازش وارد عمل بشید، ممکنه حسابی به دردسر بیفتید. یادتون باشه که قرارداد اجاره یه عقد لازمه و به همین راحتی ها نمیشه زیرش زد، مگر اینکه دلیل قانونی موجهی داشته باشید یا هر دو طرف راضی به فسخ (اقاله) باشید.

چه صاحبخونه باشید و چه مستاجر، دونستن حقوق و وظایفتون موقع فسخ قرارداد خیلی مهمه. از خیارات فسخ اجاره مثل خیار عیب و تخلف شرط گرفته تا نحوه ارسال اظهارنامه و مراجعه به دادگاه، همه اینا جزو الفبای این ماجرا هستن. اگه هم پای مغازه و ملک تجاری در میونه، موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه رو فراموش نکنید که پیچیدگی های خودش رو داره و فسخ اجاره نامه مغازه قواعد متفاوتی داره.

هیچ وقت از خوندن دقیق قرارداد غافل نشید و همه توافقاتتون رو کتبی و با امضای دو طرف ثبت کنید. اینجوری هم خیالتون راحت تره و هم اگه مشکلی پیش اومد، می دونید چطوری پیگیریش کنید. اگه هم لازم شد، از یه مشاور حقوقی کمک بگیرید تا راه درست رو بهتون نشون بده و از پیچیدگی های قوانین فسخ اجاره نامه براتون بگه. امیدوارم این مطلب کمکتون کرده باشه و هیچ وقت کارتون به فسخ اجاره نامه نکشه، مگر اینکه با توافق و به خوبی و خوشی باشه!