حق شفعه در مزایده ملک مشاعی

حق شفعه در مزایده ملک مشاعی، این امکان را به شما می دهد که سهم شریکتان در یک ملک مشترک را، حتی اگر از طریق مزایده به فروش گذاشته شده باشد، با پرداخت همان مبلغ، برای خودتان بخرید و از ورود یک شریک ناخواسته جلوگیری کنید.

شاید براتون پیش اومده باشه که شما و یک نفر دیگه، شریکی صاحب یه ملک هستید؛ حالا به هر دلیلی، سهم اون شریک از طریق مزایده داره فروخته میشه. اینجا سوالی که پیش میاد اینه که آیا شما به عنوان شریک، حق و اولویتی برای خرید اون سهم دارید یا نه؟ اینجاست که پای حق شفعه وسط میاد، حقی که تو دنیای حقوقی ملک مشاع، حسابی سر و صدا داره و خیلی ها رو به دردسر انداخته. پیچیدگی این موضوع وقتی بیشتر میشه که پای مزایده به جای خرید و فروش عادی میاد وسط. خیلی ها فکر می کنن مزایده با بیع (خرید و فروش) فرق می کنه و حق شفعه توش جایی نداره. اما واقعیت اینه که قضیه به این سادگی ها نیست و قوانین و رویه های قضایی، حرف های دیگه ای دارن.

هدف ما تو این مقاله اینه که همه این ابهامات رو برطرف کنیم و به زبانی ساده و خودمونی، بهتون بگیم که حق شفعه تو مزایده ملک مشاعی چیه، چه شرایطی داره، چطور میشه ازش استفاده کرد و به چه نکاتی باید توجه کنید تا خدای نکرده حق و حقوقتون پایمال نشه. چه شریک ملک مشاع باشید، چه قصد دارید تو مزایده یه همچین ملکی شرکت کنید، این مطلب می تونه یه راهنمای جامع و کاربردی براتون باشه.

اصلاً حق شفعه چیه؟ یه تعریف خودمونی و شرایطش از دید قانون

بگذارید از پایه شروع کنیم و ببینیم این حق شفعه که اینقدر ازش حرف می زنیم، اصلاً یعنی چی. فرض کنید شما و دوستتون یه زمین دارین که مال هر دوتونه و هیچ کدوم بخش خاصی از اون زمین رو مال خودش نمی دونه؛ یعنی اصطلاحاً «مشاع»ه. حالا دوست شما تصمیم می گیره سهم خودش رو به یه نفر غریبه بفروشه. اینجا طبق ماده 808 قانون مدنی، شما به عنوان شریک، این حق رو دارین که تا قبل از اینکه سهم دوستتون به اون غریبه منتقل بشه، همون قیمتی که اون غریبه پیشنهاد داده رو بدین و سهم شریکتون رو برای خودتون بخرین. این کار رو میگن «اخذ به شفعه» و شما هم میشین «شفیع».

فلسفه وجودی این حق چیه؟ خب، معمولاً شراکت با غریبه ها دردسرهای خاص خودش رو داره. شاید شما دوست نداشته باشین با هر کسی شریک بشین یا از لحاظ اخلاقی باهاش کنار نیاید. قانون گذار خواسته با دادن این حق به شریک قدیمی، از بروز این دردسرها جلوگیری کنه و ملک رو از حالت اشاعه (شراکت) خارج کنه و یک نفر رو مالک کل ملک کنه.

برای اینکه این حق شفعه به وجود بیاد، باید چند تا شرط اساسی وجود داشته باشه:

• ملک باید غیرمنقول باشه: یعنی زمین، خونه، آپارتمان یا هر چیزی که قابل جابجایی نباشه. برای اموال منقول (مثل ماشین یا وسایل دیگه)، حق شفعه معنی نداره.
• تعداد شرکا باید دقیقاً دو نفر باشه: این یه نکته خیلی مهمه. اگه سه نفر یا بیشتر توی یه ملک شریک باشن، دیگه حق شفعه ای وجود نداره. فقط زمانی که دو نفر هستید، می تونید از این حق استفاده کنید.
• معامله باید از نوع «بیع» (خرید و فروش) باشه: یعنی شریک سهمش رو فروخته باشه. اگه سهمش رو هبه (بخشیده)، صلح کرده، یا به هر نحو دیگه منتقل کرده باشه که ماهیت بیع نداشته باشه، حق شفعه ای در کار نیست. این یعنی باید حتماً پای پول و معامله خرید و فروش وسط باشه.

فوری بودن حق شفعه: تا خبردار شدی، بجنب!

یه نکته خیلی مهم دیگه در مورد حق شفعه، «فوری» بودنشه. ماده 821 قانون مدنی میگه حق شفعه فوریه. یعنی چی؟ یعنی به محض اینکه شما به عنوان شریک از معامله شریکتون با خبر شدید، باید سریعاً اراده خودتون رو برای استفاده از این حق اعلام کنید و اقدام های لازم رو انجام بدین. اگه امروز خبردار بشین و یه ماه دیگه تازه بخواین کاری کنین، ممکنه دیگه دیر شده باشه و حق شفعه تون رو از دست بدین.

این «فوری بودن» دقیقاً چقدره؟ قانون عدد و رقم مشخصی رو برای مهلت فوری بودن اعلام نکرده. این مسئله بیشتر بستگی به عرف، شرایط پرونده و تشخیص قاضی داره. اما خب رویه قضایی نشون داده که تأخیرهای بی دلیل و طولانی مدت، معمولاً منجر به از بین رفتن این حق میشه. پس اگه تو همچین موقعیتی قرار گرفتید، زمان رو از دست ندید و سریع با یه وکیل مشورت کنید.

ماهیت حقوقی مزایده ملک: آیا مزایده بیع محسوب میشه که بشه شفعه رو توش اجرا کرد؟

حالا می رسیم به قسمت اصلی و بحث برانگیز ماجرا: آیا فروش یک ملک از طریق مزایده همون بیع محسوب میشه که بشه حق شفعه رو توش اعمال کرد؟ خیلی ها اینجا شک می کنن و میگن خب تو مزایده که مالک خودش با اراده و میلش ملک رو نفروخته، بلکه به دستور دادگاه و به خاطر بدهی یا مسائل دیگه فروخته شده. پس چطور میشه اسم این رو بیع گذاشت و حق شفعه رو توش اعمال کرد؟

برای اینکه این ابهام رو برطرف کنیم، اول باید ببینیم مزایده قضایی چیه. وقتی یه نفر بدهکاره و بدهیش رو پرداخت نمی کنه، یا شرکا نمی تونن روی تقسیم ملک مشاع به توافق برسن، دادگاه یا اداره اجرای ثبت، ملک رو از طریق مزایده به حراج میذارن تا پول بدهکار پرداخت بشه یا سهم شرکا مشخص بشه. در این حالت، فروش به صورت قهری (اجباری) و بدون اراده مستقیم مالک انجام میشه.

نظریات موافق و مخالف

در مورد اینکه مزایده بیع هست یا نه، تو دنیای حقوق، دو تا دیدگاه اصلی وجود داره:

1. نظریات موافق: این گروه از حقوقدان ها معتقدن که بله، مزایده هم یه نوع بیعه. استدلالشون اینه که تو مزایده، درسته که مالک خودش اراده مستقیم برای فروش نداره، ولی آگهی مزایده در واقع یه «ایجاب عمومی» (پیشنهاد عمومی برای فروش) محسوب میشه. وقتی یه نفر تو مزایده شرکت می کنه و بالاترین قیمت رو پیشنهاد میده و برنده میشه، با قبول اون پیشنهاد، یه «قرارداد بیع» شکل می گیره. یعنی مزایده فقط یه شیوه خاص برای انجام معامله بیع هست، نه اینکه ماهیت خود بیع رو تغییر بده. مثل این می مونه که شما می خوای یه چیزی رو بفروشی و برای پیدا کردن بهترین مشتری، اون رو به مزایده میذاری. در نهایت یه نفر پیدا میشه و اون رو می خره.

2. نظریات مخالف: این دسته از حقوقدان ها میگن نه، مزایده با بیع عادی فرق داره و چون فروش به صورت قهری و اجباریه، پس حق شفعه توش جاری نیست. اونا تاکید می کنن که یکی از شرایط اصلی بیع، اراده و رضایت طرفین برای انجام معامله ست، در حالی که تو مزایده، مالک اصلی رضایت مستقیم نداره.

نتیجه گیری حقوقی و رویه غالب قضایی

با وجود این اختلاف نظرها، چیزی که تو رویه قضایی و دادگاه های ما غالب شده و از اهمیت بالایی برخورداره، اینه که مزایده هم نوعی بیع محسوب میشه و در نتیجه، حق شفعه در مزایده ملک مشاعی قابل اعماله. اداره حقوقی قوه قضائیه هم با صدور نظریات مشورتی، این دیدگاه رو تقویت کرده. مثلاً:

نظریه مشورتی ۸۸۰۰/۷۷ مورخ ۷۴/۰۲/۰۲ اداره حقوقی قوه قضائیه، مزایده را نوعی بیع می داند که حق شفعه در آن قابل اعمال است، البته با رعایت سایر شرایط قانونی.

این یعنی شما به عنوان شریک، در صورتی که سایر شرایط قانونی حق شفعه رو داشته باشید، می تونید حتی در صورتی که سهم شریکتون از طریق مزایده فروخته شده، از این حق استفاده کنید و سهم رو برای خودتون بردارید. البته این رو هم بگم که هنوز هم تو بعضی پرونده ها و دیدگاه ها، مقاومت هایی در برابر این موضوع وجود داره، برای همین باید حسابی حواستون جمع باشه و حتماً با یه وکیل متخصص مشورت کنید تا از آخرین رویه قضایی و نظرات محلی دادگاه ها باخبر بشید.

شروط خاص شفعه در مزایده ملک مشاعی: چی رو باید حسابی حواسمون باشه؟

خب، تا اینجا فهمیدیم که حق شفعه تو مزایده ملک مشاعی می تونه وجود داشته باشه. اما برای اینکه این حق رو بتونیم اعمال کنیم، علاوه بر شرایط عمومی که بالاتر گفتیم (دو شریک بودن، ملک غیرمنقول، بیع بودن)، یه سری شرایط خاص دیگه هم هست که باید بهشون دقت کنیم.

فقط دو تا شریک!

این رو قبلاً هم گفتم، ولی چون خیلی مهمه، دوباره تاکید می کنم: حق شفعه فقط و فقط زمانی به وجود میاد که ملک مشاعی دقیقاً دو تا شریک داشته باشه. اگه تعداد شرکا سه نفر یا بیشتر باشن، دیگه نمی تونید از این حق استفاده کنید. این یه خط قرمز تو قانون شفعه ست.

فقط ملک غیرمنقول!

حق شفعه فقط در مورد املاک (یعنی زمین، ساختمان، آپارتمان و هر چیز ثابت و غیرقابل جابجایی) کاربرد داره. اگه مثلاً شریک ماشین یا هر وسیله منقول دیگه ای رو تو مزایده بفروشه، حق شفعه ای در کار نیست.

تودیع تمام مبلغ معامله (ثمن): پول رو کامل و سر وقت پرداخت کن!

این یکی از مهم ترین و حیاتی ترین شرایط برای اعمال حق شفعه تو مزایده ست. شما به عنوان شفیع، باید دقیقاً همون مبلغی رو که برنده مزایده پیشنهاد داده و پرداخت کرده (یعنی قیمت نهایی مزایده، نه لزوماً قیمت پایه)، به طور کامل به حساب صندوق دادگستری یا اجرای احکام واریز کنید. اینجا دیگه چونه زنی یا پرداخت قسطی نداریم؛ باید تمام مبلغ رو یکجا واریز کنید.

چرا اینقدر مهمه؟ چون اگه حتی یه ریال کمتر واریز کنید یا تأخیر تو پرداخت داشته باشید، ممکنه حق شفعه تون از بین بره. پس از لحظه ای که از مبلغ نهایی مزایده باخبر شدید، باید دست به کار بشید و برای تأمین این مبلغ برنامه ریزی کنید.

فوری بودن یعنی چی؟ کی باید اقدام کنیم؟

موضوع فوری بودن که قبلاً هم بهش اشاره کردم، اینجا هم حسابی اهمیت پیدا می کنه. در مزایده، معمولاً لحظه شروع مهلت فوری بودن، از تاریخ قطعی شدن مزایده و اطلاع شما به عنوان شفیع شروع میشه. یعنی تا وقتی که مزایده هنوز قطعی نشده و مثلاً هنوز مهلت اعتراض وجود داره، مهلت فوری بودن برای شما شروع نشده.

اما به محض اینکه مزایده قطعی شد و شما هم به طور موثق از اون باخبر شدید، باید بدون تأخیر غیرموجه اقدام کنید. مدت زمان دقیق برای این فوری بودن تو قانون مشخص نیست، ولی رویه قضایی معمولاً به تأخیرهای طولانی تر از چند روز تا چند هفته (مثلاً ۱۰ روز که در بعضی رویه ها شنیده میشه، البته بدون استناد قانونی مشخص) با دیده اغماض نگاه نمی کنه. پس تا خبردار شدی، باید بجنبی و درخواستت رو بدی و پول رو واریز کنی.

قدم به قدم: چطور حق شفعه رو تو مزایده اجرا کنیم؟

حالا که با شرایط و نکات کلیدی آشنا شدید، بریم سراغ مراحل عملی کار. اگه شما تو موقعیتی قرار گرفتید که می خواهید از حق شفعه تون تو مزایده ملک مشاعی استفاده کنید، باید این قدم ها رو بردارید:

1. از جزئیات مزایده کاملاً باخبر بشید: اولین کاری که باید بکنید اینه که دقیقاً بدونید مزایده کی برگزار شده، کی تموم شده، چه کسی برنده شده و مهم تر از همه، مبلغ نهایی پیشنهادی برنده چقدر بوده. این اطلاعات رو می تونید از مرجع قضایی که مزایده رو برگزار کرده (مثلاً شعبه اجرای احکام دادگستری یا اداره ثبت) به دست بیارید.

2. سریعاً به مرجع قضایی صالح مراجعه کنید: وقت تلف کردن، دشمن درجه یک حق شفعه ست! به محض اینکه از جزئیات باخبر شدید، باید به دادگاه یا شعبه اجرای احکام که پرونده مزایده رو داره، مراجعه کنید.

3. درخواست کتبی اخذ به شفعه رو ارائه بدید: باید یه درخواست رسمی و کتبی بنویسید و توش صراحتاً اعلام کنید که می خواهید از حق شفعه تون استفاده کنید و سهم مورد مزایده رو برای خودتون بردارید. این درخواست باید شامل مشخصات کامل شما، مشخصات ملک، مشخصات مزایده و مبلغ پیشنهادی برنده باشه.

4. مبلغ کامل معامله (ثمن) رو تودیع کنید: این مهم ترین مرحله ست. باید همون مبلغی که برنده مزایده پرداخت کرده رو به حساب سپرده مخصوص دادگستری یا اجرای احکام واریز کنید و رسید اون رو به دادگاه ارائه بدید. تاکید می کنم، باید مبلغ کامل باشه وگرنه درخواستتون رد میشه.

5. پیگیر باشید: بعد از ارائه درخواست و واریز پول، باید پیگیر پرونده باشید تا دادگاه دستور انتقال سهم به نام شما رو صادر کنه و اگه سندی به نام برنده مزایده صادر شده، اون رو باطل کنه و یه سند جدید به نام شما صادر بشه.

6. مدارک لازم رو آماده داشته باشید: برای انجام این مراحل، باید مدارکی مثل سند مالکیت خودتون، کپی آگهی مزایده (اگه دارین)، گواهی واریز وجه و هر مدرک دیگه ای که لازمه رو آماده و به دادگاه ارائه بدید. در صورت لزوم، وکیل شما لیست کامل مدارک رو بهتون میگه.

چه موقعیت های خاصی پیش میاد؟ پیچیدگی های شفعه در مزایده

دنیای حقوق پر از ریزه کاری ها و موقعیت های خاصه. حق شفعه در مزایده ملک مشاعی هم از این قاعده مستثنی نیست و ممکنه با حالت هایی روبرو بشید که نیاز به بررسی دقیق تر دارن:

اگر در مزایده خریداری پیدا نشه و طلبکار (محکوم له) خودش ملک رو قبول کنه؟

گاهی اوقات پیش میاد که مزایده برگزار میشه، ولی هیچ کس حاضر نمیشه ملک رو بخره. تو این شرایط، قانون اجرای احکام مدنی (ماده ۱۴۴) یه راهکار داره: طلبکار (که بهش میگن محکوم له) می تونه خودش سهم مورد مزایده رو به جای طلبش قبول کنه. اما اینجا یه نکته خیلی مهم هست:

قانون به مالک اصلی (محکوم علیه) یه مهلت دو ماهه می ده تا اگه دلش خواست و تونست، بدهیش رو پرداخت کنه و ملکش رو پس بگیره. تو این دو ماه، شما به عنوان شریک نمی تونید از حق شفعه استفاده کنید. چرا؟ چون ممکنه مالک اصلی بخواد از این حقش استفاده کنه و ملک رو برگردونه و اون وقت شما عملاً دارید سهمی رو می خرید که ممکنه مالکیتش هنوز قطعی نشده باشه.

اما اگه بعد از گذشت این دو ماه، مالک اصلی بدهیش رو پرداخت نکرد و سند به نام طلبکار (محکوم له) خورد، اون وقته که وضعیت فرق می کنه. از این تاریخ به بعد، شریک می تونه با رعایت همه شرایط و فوریت، از حق شفعه اش استفاده کنه و سهم رو از طلبکار بخره.

اگه خود شریک بره مزایده و برنده بشه؟

اینجا دیگه خیلی واضحه. اگه شما به عنوان شریک، خودتون تو مزایده شرکت کنید و بالاترین پیشنهاد رو بدید و برنده بشید، دیگه نیازی به حق شفعه ندارید! چرا که شما خودتون مالک اون سهم شدید و اصلاً قضیه حق شفعه که برای جلوگیری از ورود یه شریک جدید و غریبه ست، دیگه معنی پیدا نمی کنه. شما خودتون مالک جدید اون سهم هستید.

اگه مزایده باطل بشه؟

ممکنه به دلایل مختلفی، مزایده ای که برگزار شده، توسط دادگاه باطل بشه. مثلاً اگه تو روند برگزاری مزایده، ایرادات قانونی جدی وجود داشته باشه یا تشریفات لازم رعایت نشده باشه. تو این حالت، باطل شدن مزایده یعنی انگار از اول هیچ معامله ای انجام نشده. در نتیجه، اگه معامله ای صورت نگرفته باشه، حق شفعه هم به وجود نمیاد. اگه قرار شد دوباره مزایده برگزار بشه، اون موقع دوباره شرایط برای اعمال حق شفعه سنجیده میشه.

قابلیت افراز و عدم افراز ملک مشاع: فرقش با مزایده چیه؟

بحث افراز (یعنی تقسیم کردن ملک مشاع بین شرکا) هم معمولاً با مزایده ملک مشاعی گره خورده. وقتی چند نفر شریک یه ملک هستن و می خوان شراکتشون رو تموم کنن، اولین راه معمولاً افرازه. یعنی ملک رو به نسبت سهم هر کس، تقسیم می کنن.

• افراز: اگه ملک قابل افراز باشه (یعنی بشه اون رو بدون ضرر و افت ارزش به بخش های مستقل تقسیم کرد)، معمولاً اولویت با افرازه و دیگه نیازی به مزایده نیست. هر شریک سهم خودش رو میگیره و میره پی کارش.

• عدم افراز و مزایده: اما اگه ملک قابل افراز نباشه (مثلاً یه آپارتمان کوچک یا یه قطعه زمین نامناسب برای تقسیم) یا شرکا نتونن روی تقسیم به توافق برسن، اون وقته که دادگاه دستور فروش از طریق مزایده رو صادر می کنه. در این حالت هم، اگه شرایط حق شفعه وجود داشته باشه (دو شریک بودن، بیع بودن فروش مزایده ای)، شریک می تونه از این حق استفاده کنه. پس حق شفعه مستقل از بحث افراز، در بیع قهری (فروش از طریق مزایده) جاریه.

نکات مهم و توصیه های خودمونی برای شرکا و خریداران

تا اینجا حسابی در مورد حق شفعه در مزایده ملک مشاعی صحبت کردیم و سعی کردم به زبان ساده، همه پیچیدگی هاش رو باز کنم. اما چند تا نکته مهم هست که باید مثل چراغ راه، همیشه جلو چشمتون باشه:

• مشورت با وکیل متخصص: ببینید، این مسائل حقوقی ملک، شوخی بردار نیست. هر پرونده ای ریزه کاری های خاص خودش رو داره و قانون هم کلی تبصره و ماده داره. پس قبل از هرگونه اقدام، از یه وکیل متخصص امور ملکی و باتجربه مشورت بگیرید. یه وکیل خوب می تونه راه و چاه رو بهتون نشون بده و از اشتباهات پرهزینه جلوگیری کنه.

• زمان بندی، کلید موفقیته: همونطور که گفتیم، حق شفعه یه حق فوریه. کوچکترین تأخیر، می تونه این حق رو برای همیشه از شما بگیره. پس به محض اطلاع، بدون فوت وقت، شروع به اقدام کنید.

• مدارک رو جمع آوری و نگهداری کنید: هرچی مدرک مربوط به مزایده، اطلاع رسانی ها، مکاتبات، رسید واریزی ها و هر چیز دیگه ای که دارین، باید مثل گنج ازش نگهداری کنید. این مدارک، برگ برنده شما تو دادگاهه.

• برای خریداران ملک در مزایده: اگه شما دارید ملکی رو از طریق مزایده می خرید که مشاعیه، حواستون باشه که شریک دیگه ممکنه از حق شفعه اش استفاده کنه. این یه ریسکه که باید اون رو در نظر بگیرید. قبل از خرید، اگه ممکنه، از وضعیت شرکا و احتمال اعمال حق شفعه باخبر بشید تا بعداً دچار مشکل نشید.

• رویه های قضایی متفاوت: یادتون باشه که با وجود نظریات مشورتی، گاهی اوقات رویه دادگاه ها در شهرهای مختلف یا حتی شعبات مختلف یک دادگاه، ممکنه تفاوت های جزئی داشته باشه. برای همین مشورت با وکیل محلی که با رویه قضایی اون منطقه آشناست، اهمیت بیشتری پیدا می کنه.

در معاملات ملکی، به خصوص در موارد پیچیده مثل حق شفعه در مزایده، هیچ چیز جای مشورت با یک وکیل متخصص و باتجربه را نمی گیرد؛ چرا که کوچکترین اشتباه می تواند منجر به از دست رفتن حقوق شما شود.

سوالات متداول

آیا حق شفعه فقط تو بیع (خرید و فروش) اعمال میشه یا صلح و هبه (هدیه دادن) رو هم شامل میشه؟

خیر، بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی، حق شفعه فقط در مورد «بیع» (یعنی خرید و فروش) جاری است. اگر شریک سهم خود را به شما یا شخص دیگری ببخشد (هبه) یا از طریق صلح منتقل کند، حق شفعه ای برای شریک دیگر به وجود نمی آید. تنها زمانی می توانید از این حق استفاده کنید که پای یک معامله خرید و فروش واقعی (چه اختیاری و چه از طریق مزایده) در میان باشد.

این مهلت فوری که می گیم، دقیقاً چند روزه؟

قانونگذار در ماده ۸۲۱ قانون مدنی، مدت زمان مشخصی را برای «فوری» بودن حق شفعه تعیین نکرده است. این موضوع کاملاً بستگی به شرایط هر پرونده، نحوه اطلاع شفیع از معامله و تشخیص قاضی دارد. رویه قضایی و عرف معمولاً تأخیرهای غیرموجه را نمی پذیرد. مثلاً اگر با خبر شوید و یک ماه بعد تازه اقدام کنید، ممکن است حق شفعه تان ساقط شود. پس باید بلافاصله پس از اطلاع موثق و قطعی از معامله و قیمت، اقدام کنید. بهترین کار این است که بدون فوت وقت، با وکیل مشورت کرده و اقدامات قانونی را شروع نمایید.

اگه شریک از مزایده خبردار نشه و نتونه شفعه رو اعمال کنه، راهی هست؟

این یک موقعیت حساس و پیچیده است. اگر شریک به دلیل عدم اطلاع رسانی صحیح از سوی مرجع برگزارکننده مزایده یا فروشنده، از برگزاری مزایده و فروش سهم باخبر نشده باشد، ممکن است بتواند با اثبات عدم اطلاع خود و تقاضای ابطال مزایده یا اعمال حق شفعه، اقدامات حقوقی انجام دهد. البته این کار نیاز به اثبات دقیق عدم اطلاع دارد و باید حتماً با کمک یک وکیل متخصص پیگیری شود؛ چرا که مراجع قضایی معمولاً فرض بر اطلاع افراد از طریق آگهی های عمومی مزایده می گذارند.

آیا هزینه های مزایده هم پای شفیع میفته؟

بله، وقتی شفیع تصمیم می گیرد از حق شفعه خود استفاده کند، باید تمامی هزینه های مربوط به معامله و انتقال سهم را، از جمله هزینه های اجرایی، مالیات نقل و انتقال و سایر مخارج قانونی که برنده مزایده باید پرداخت می کرده، به عهده بگیرد و پرداخت کند. شفیع در واقع جای برنده مزایده را می گیرد و تمامی تعهدات مالی او را نیز پذیرا می شود.

اگه ملک مشاع بعد از چند بار مزایده هم فروش نره، تکلیف حق شفعه چی میشه؟

اگر ملک مشاع بعد از چند نوبت مزایده هم خریداری پیدا نکند و به فروش نرسد، در این حالت معامله ای صورت نگرفته است که حق شفعه ای در پی داشته باشد. تا زمانی که ملکی به فروش قطعی نرسیده، حق شفعه ای برای شریک ایجاد نمی شود. در چنین شرایطی، ممکن است طلبکار (محکوم له) خود ملک را به جای طلبش قبول کند (که در این صورت شرایط ماده ۱۴۴ قانون اجرای احکام مدنی پیش می آید و شریک پس از انقضای مهلت دو ماهه مالک، می تواند از حق شفعه استفاده کند)، یا اینکه مزایده مجدداً با قیمت پایه پایین تر تکرار شود تا بالاخره ملک به فروش برسد. در هر صورت، حق شفعه فقط پس از تحقق یک «بیع» کامل و قطعی به وجود می آید.

تفاوت بیع اختیاری و قهری در حق شفعه چیست؟

بیع اختیاری به حالتی گفته می شود که مالک (فروشنده) با اراده و رضایت خود تصمیم به فروش سهمش می گیرد و با خریدار به توافق می رسد. در این حالت، شرایط عمومی حق شفعه (مانند دو شریک بودن و غیرمنقول بودن ملک) بررسی می شود. بیع قهری به فروش هایی اطلاق می شود که بدون اراده مستقیم مالک و به دستور مقامات قضایی یا اجرایی (مثلاً از طریق مزایده) صورت می گیرد. همانطور که در مقاله توضیح دادیم، طبق رویه غالب قضایی و نظریات مشورتی، حق شفعه در هر دو حالت (بیع اختیاری و قهری مانند مزایده)، در صورت وجود سایر شرایط قانونی، قابل اعمال است و ماهیت قهری بودن فروش، مانع اعمال حق شفعه نیست.

حرف آخر: خلاصه و چند تا توصیه مهم!

خب، رسیدیم به آخر بحثمون. حق شفعه در مزایده ملک مشاعی، یه موضوع حقوقی کاملاً زنده ست و بر خلاف تصور خیلی ها، می تونه تو مزایده ها هم اعمال بشه. این حق، فرصت طلایی برای شماست که اگه شریک ملک مشاعی هستین، از ورود یه غریبه به شراکت جلوگیری کنین یا حتی ملک مشاعی رو به مالکیت کامل خودتون دربیارید و دردسرهای شراکت رو تموم کنید. اما باید یادتون باشه که این حق با همه اهمیتی که داره، پیچیدگی های خاص خودش رو هم داره و باید حسابی حواستون جمع باشه.

همونطور که دیدید، از تعداد شرکا گرفته تا نوع معامله و مهم تر از همه، فوریت واریز ثمن، هر کدوم می تونن تأثیر زیادی تو اعمال یا از دست دادن این حق داشته باشن. پس اگه تو موقعیت مشابهی قرار گرفتید، زمان رو از دست ندید و حتماً و حتماً با یه وکیل متخصص امور ملکی مشورت کنید. یه وکیل خوب می تونه مثل یه نقشه راه، شما رو از پیچ و خم های این مسیر نجات بده و بهتون کمک کنه تا بهترین تصمیم رو بگیرید و حقتون رو تمام و کمال بگیرید.

در نهایت، آگاهی حقوقی و اقدام به موقع، کلید اصلی حفظ حقوق شما در معاملات ملکی پیچیده مانند حق شفعه در مزایده ملک مشاعی است.